Il mercato degli affitti brevi a Milano è già cambiato (e quasi nessuno se n’è accorto)

Quando ho iniziato, nel 2015, a Milano c’erano circa 900 annunci di affitti brevi. Oggi sono più di 21.000.
Il mercato non è solo cresciuto: ha cambiato natura e molti se ne accorgeranno solo quando sarà troppo tardi.

L’aumento degli annunci, il calo dell’occupancy e la professionalizzazione degli host privati stanno riducendo margini e sostenibilità, soprattutto per mono e bilocali non imprenditoriali.
Lavoro negli affitti brevi da 14 anni e leggere i dati, i segnali deboli e i cambiamenti strutturali fa parte del mio lavoro.
Per questo, il cambiamento del mercato milanese dei mono e bilocali non imprenditoriali era prevedibile.

Gli annunci di oggi sono più belli, ricercati, di design, completi di servizi, con pulizie professionali.
il risultato di tutto cio è che un bellissimo bilocale di design, appena ristrutturato, in zona Duomo puo costare anche solo 120 euro a notte per due/tre persone.

Come competere con queste strutture di fatto tecnicamente non professionali ma che in realtà lo sono? La professionalizzazione dell’host privato non è più un’eccezione. È diventata il vero concorrente dei property manager tradizionali.

Le grosse agenzie non soffrono ancora, ma ci arriveranno presto, perchè i dati sull'occupancy media mostrano un calo di 15-20 punti percentuali e porterà a un ulteriore abbassamento dei prezzi a notte e, a cascata, ai reclami dei proprietari i quali vedranno assottigliarsi drasticamente margini e utile netto, fino a mettere in discussione la sostenibilità stessa del modello.

Come si sa, le spese di questa attività si coprono nei momenti di bassa stagione, che fino a tre anni fa a Milano praticamente non esisteva, ma che ora è diventata una realtà strutturale, e molti operatori non sono più in grado di reggere il peso dei costi fissi.
In una struttura ricettiva come locazione turistica non cambia l'affitto, ne il mutuo, le spese fisse sono la maggior parte, le spese variabili sono un'inezia nella gestione di una locazione turistica (Non si risparmia sulla piscina o sulla colazione...ecco che un hotel di Rimini puo praticare la quota di 30 euro a notte in bassa stagione) ma anche perchè si basa sulla quantità.

Il nostro modello, invece, non si basa sulla quantità, ma sull’unità: una stanza, una casa.

E se quella casa non viene affittata, l’incasso di quel giorno è perso per sempre, cancellato con l’alba di una nuova giornata in cui nessuno ha dormito in un letto preparato con cura.

Qual'é allora il futuro della locazione breve turistica, con queste premesse?

La gestione familiare ha ancora speranza ma deve mantenere il suo spirito non imprenditoriale e di accoglienza privata, limare le spese al minimo e concentrarsi sui borghi e le località fuori dal centro incentivando così l'undertourism, e utilizzare le risorse interne alla famiglia(immobili, competenze dei familiari, tempo).

La gestione dei property manager di media dimensione invece deve specializzarsi nelle nicchie corporate/business, o in segmenti lusso con servizi importanti (serviced apartments) e ovviamente garantire profitti ai clienti procedendo con le strutture gestite in forma imprenditoriale o in subaffitto per la detraibilità delle spese.

Lucia Femio
Da oltre 14 anni nel settore degli affitti brevi.
Host e Property Manager a Milano, Community Leader degli host del Veneto e Superhost.
Consulente e formatrice in property management, speaker sui temi dell’evoluzione del mercato e dell’empowerment femminile.